Банкротство при ипотеке

Наличие залога по обязательству дает дополнительные гарантии кредитору. Это будет важно и при прохождении банкротства, в том числе по ипотечному кредиту. По умолчанию заложенную квартиру выставят на торги, даже если она является единственным жильем для заемщика. Однако новый законопроект, одобренный в 2024 году и уже успешно действующий в составе ФЗ «О банкротстве», существенно меняет положение должника. Теперь доступно банкротство ипотеки с сохранением квартиры, если оформить мировое соглашение с залогодержателем.

Как проходит банкротство физических лиц с ипотекой

Под защитой от реализации в банкротстве находится только единственное жилье, да и то не всегда. Практически все остальное имущество, в том числе недвижимость, продадут на торгах.

Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговым жильем. Это означает, что при нарушении обязательств по кредиту банк сможет обратить взыскание на объект — в рамках исполнительного производства или при банкротстве должника.

Ипотечная квартира находится в совместной собственности супругов. Поэтому, если муж подал на банкротство, то жена не сможет сохранить жилье. Раздел с выделением долей здесь тоже вряд ли поможет, ведь у созаемщиков равные обязательства перед банком. Поэтому, вплоть до принятия изменений в закон № 127-ФЗ, рассчитывать на сохранение квартиры не приходилось.

Банкроту с детьми тоже не давали особых преимуществ при реализации единственного жилья в ипотеке. Максимум, на что он мог рассчитывать, — предоставление отсрочки на выселение (например, на зимнее время года). Оставить квартиру могли в процедуре реструктуризации. Но она вводится достаточно редко, ведь большинство граждан подают на банкротство, чтобы освободиться от долгов, а не выплачивать их по новому графику.

Возможные варианты завершения банкротства с ипотекой в 2025 году

После внесения изменений в закон № 127-ФЗ  вполне можно списать долги, оставив ипотеку. Вот три возможных исхода банкротного дела, если, конечно, должник не допускал ошибок и неправомерных действий:

• общий порядок со списанием долгов как по обычным потребительским кредитам, так и по ипотеке — реализация имущества, в том числе заложенной квартиры;
• специальный порядок с сохранением ипотеки, но со списанием остальных долгов — возможен, если договориться с банком-залогодержателем об оформлении мирового соглашения;
• процедура реструктуризации, при которой нельзя избавиться от долгов — по условиям плана, утвержденного судом, должнику могут оставить все имущество, если он может возобновить выплаты кредиторам.

Естественно, для заемщика по ипотеке идеальным исходом станет второй пункт из нашего списка. Сейчас это стало совершенно законно. До принятия поправок аналогичные правила применялись на основании судебной практики. Это зачастую вызывало споры, ведь остальные кредиторы подавали жалобы и пытались включить ипотечное жилье в общий перечень имущества под реализацию.

Соглашение о сохранении ипотечного жилья при банкротстве

Нововведения 2024 года уже применяют на практике. Схема с сохранением заложенного жилья работает так:

• должник, подавший на банкротство, предлагает банку оформить соглашение (условия документа стороны определяют сами, но с учетом требований закона);
• соглашение рассматривает и утверждает суд, а все остальные кредиторы не могут повлиять на эту процедуру;
• если документ вступит в силу, недвижимость исключат из конкурсной массы и не смогут забрать для продажи;
• платежи по ипотеке нужно будет вносить не только на условиях первоначального договора, но и с учетом соглашения.

Вполне возможно, что на момент оформления соглашения по ипотеке есть просрочка. Условия и сроки ее погашения нужно предусмотреть в документе.

Есть два момента, которые могут осложнить вывод ипотечной квартиры из-под реализации:

• отсутствие согласия залогодержателя — можно обойти, если подать жалобу в суд (в судебной практике были примеры, когда банк обязали подписать соглашение как «обособленный план реструктуризации»);
• необходимость внести деньги на спецсчет, если оставшегося имущества в конкурсной массе недостаточно для выплат по первой и второй очереди требований — выполнить это требование можно с помощью третьих лиц, которые заплатят за должника (например, родные и близкие).

В первом случае предстоит отдельное судебное разбирательство. Во втором — третье лицо станет участником соглашения, а внесенные деньги будут рассматриваться как заем. Кстати, общая сумма такой компенсации не будет превышать 10% от стоимости жилья, независимо от размера требований по первой и второй очереди.

Что будет с остальным имуществом

Последствия соглашения по ипотеке не затронут остальные активы должника. Их продадут, а вырученные деньги пойдут на оплату расходов по судебному делу и вознаграждение управляющему, на выплаты кредиторам. После завершения реализации арбитражный судья примет решение об освобождении банкрота от обязательств. Аннулирования требований по ипотеке, разумеется, в судебном акте не будет — договор между банком и заемщиком продолжает свое действие, пусть и в измененном формате.

Поправки в законодательство не относятся к иному имуществу, даже если оно тоже заложено. Поэтому транспорт, приобретенный по автокредиту, продадут на общих основаниях. Также обстоит дело с нежилой недвижимостью, если на нее установлен залог по банковскому кредиту или гражданскому договору.