Единственное жилье при банкротстве

По умолчанию единственное жилье при банкротстве не подлежит изъятию и продаже. Но из этого правила есть исключения: например, когда объект заложен по ипотеке. Впрочем, сейчас закон дает возможность заключить мировое соглашение, чтобы защитить квартиру при банкротстве. Обо всех нюансах, которые влияют на судьбу единственного жилья банкрота, расскажем в этой статье.

Что считается единственным жильем при взыскании долгов и банкротстве

Правило «единственного жилья» было изначально введено не для банкротства, а для взыскания долгов приставами и описано в ст. 446 ГПК РФ. Не подлежит реализации в пользу кредиторов недвижимость:

• единственная в собственности должника;
• та, в которой должник реально (фактически) проживает;
• не обремененная залогом, вводимым при ипотеке.

Эти три фактора обязаны проверить приставы, проводя реализацию имущества за долги по кредитам и по иным обязательствам. Но даже если перечисленные условия соблюдены, на единственную квартиру могут наложить арест.

В процедуре банкротства применяются многие правила, работающие в исполнительном производстве. Сюда входит и иммунитет на продажу единственного жилья. Более того, с 2024 года действует норма, разрешающая сохранить даже недвижимость, заложенную по ипотеке.

Что будет с единственным жильем при банкротстве

Единственной для должника может быть не только квартира, но и комната, дом либо доля в праве собственности на такие объекты. Это проверяют по сведениям из ЕГРН. В выписке из реестра отображается и наличие ипотечного залога. Факт проживания можно подтвердить справками из миграционного управления МВД.

Далее судьба единственного жилья банкротов определяется так:

• недвижимость не отнимают, и она останется у должника после завершения банкротства (по общему правилу);
• забрать квартиру и продать ее на торгах смогут, если должник там не проживает либо объект находится в залоге;
• изъять недвижимость с предоставлением другого жилья могут, если она соответствует признакам роскошности (это решают в судебном порядке);
• заложенное единственное жилье при банкротстве физического лица оставят, если должник заключит с банком мировое соглашение.

Еще для включения имущества в конкурсную массу допускается оспаривание сделок за прошлые годы. Такое решение управляющий принимает сам или по требованию кредитора. Если должник продал единственное жильё перед банкротством, оспаривать такую сделку не имеет смысла: недвижимость все равно не получится продать. Но если до продажи в собственности было несколько объектов, иск в суд наверняка подадут.

Жилье в собственности должника и без залога

Основанием для реализации единственного объекта, не заложенного по ипотеке, станет отнесение его к роскошному жилью. Это понятие весьма условно. Для признания квартиры или дома роскошной недвижимостью учитывают разные факторы:

• площадь,
• месторасположение,
• количество членов семьи, которые там проживают,
• рыночная стоимость.

Для включения такого объекта в конкурсную массу нужен отдельный судебный акт.

Если у банкротов забирают единственное жилье с признаками роскошности, кредиторы обязаны приобрести для должника другую недвижимость, пригодную для проживания и отвечающую норме по площади. Но даже это не дает гарантию, что суд согласится лишить банкрота места проживания и переселить его в новую квартиру. Вот пример из судебной практики – кредитор приобрел для должника сразу две квартиры, но ему все равно отказали. Поэтому случаев, когда забрали жилье у банкрота именно по признакам роскошности, пока не очень много.

Жилье в залоге по ипотеке

До 2024 года в законе не было исключений в плане продажи ипотечного жилья. Его включали в конкурсную массу, а после продажи все кредиторы могли участвовать в распределении средств. Теперь у заемщиков по ипотеке появились шансы.

• До начала реализации можно заключить соглашение с банком, выступающим как залогодержатель.
• Остальные кредиторы не смогут препятствовать оформлению соглашения.
• Если документ утвердит суд, квартира останется у банкрота, а платить по ипотеке нужно будет на условиях, определённых соглашением.

Еще один важный момент — если на момент оформления соглашения по ипотеке есть просрочка, нужно прописать условия ее погашения. Об этом будут договариваться должник и банк-залогодержатель.

Могут ли при банкротстве забрать единственное жилье, которое принадлежит супруге должника

Бывает и так, что на момент банкротства все активы должника принадлежат его супругу (супруге). По умолчанию их нельзя включать в конкурсную массу. Но управляющий, суд и кредиторы обязательно проверят, относится ли имущество к совместно нажитому, когда и как оно приобретено.

Вполне возможно, что должник «избавился» от недвижимости непосредственно перед банкротством (например, подарил объект жене, мужу, иным родственникам). Поэтому допускается отмена сделок с единственным жильем в судебном порядке. Но в иске могут и отказать, если для целей реализации ничего не изменится. В частности, если подарена квартира, изначально единственная для банкрота, ее не получится продать после успешного оспаривания сделки.